#Schenkungssteuer #Freibetrag #Steuersatz
Eine Immobilie an seine Liebsten zu verschenken, ist ein Akt der Großzügigkeit. Doch leider hält dabei auch das Finanzamt die Hand auf, und aus dem großen Geschenk wird schnell ein teures Unterfangen. Zum Glück gibt es völlig legale Mittel und Wege, die Schenkungssteuer zu umgehen oder zumindest zu senken. Denn wer möchte schon mehr Steuern zahlen als nötig?
Wann fällt die Schenkungssteuer bei Immobilien an?
Die Schenkungssteuer bei Immobilien wird fällig, wenn Sie jemandem eine Immobilie schenken oder selbst eine Immobilie geschenkt bekommen und der Wert dieser Schenkung über die festgelegten Freibeträge hinausgeht. Dieser Freibetrag hängt vom Verwandtschaftsgrad zwischen den Beschenkten und den Schenkenden ab. Je näher Sie verwandt sind, desto höher ist der Freibetrag.
Beispielsweise beträgt der Freibetrag für Kinder bis zu 400.000 Euro. Schenken Sie Ihrem Kind eine Immobilie, deren Wert diesen Betrag nicht übersteigt, fällt keine Steuer an. Liegt der Wert jedoch darüber, wird der übersteigende Teil der Schenkung besteuert.
Die Steuer berechnet sich auf Basis des aktuellen Verkehrswerts der Immobilie. Diesen Wert ermittelt entweder ein unabhängiger Gutachter oder das Finanzamt anhand von Vergleichswerten und Bodenrichtwerten.
Die Steuer wird folglich fällig, wenn:
- Der Wert der Immobilie über dem persönlichen Freibetrag liegt.
- Der Schenkungsvertrag rechtskräftig ist, zum Beispiel durch eine notarielle Beurkundung.
Höhe der Schenkungssteuer: Woran bemisst sich die Schenkungssteuer?
Die Schenkungssteuer bemisst sich an zwei Hauptfaktoren: dem Verkehrswert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad zwischen zum Beispiel Ihnen als Schenker und dem Beschenkten. Je näher Sie sich stehen und je niedriger der Immobilienwert ist, desto besser stehen Ihre Chancen, die Steuer durch geschickte Planung zu vermeiden oder gering zu halten. Für die Steuerhöhe spielen dann auch noch die Steuerklassen und Steuersätze eine Rolle.
1. Der Verkehrswert der Immobilie
Der Verkehrswert gibt an, wie viel die Immobilie auf dem freien Markt wert ist. Er wird entweder durch ein Gutachten festgestellt oder das Finanzamt verwendet Standardverfahren, wie die Vergleichswertmethode, um den Verkehrswert zu ermitteln. Wichtig ist, dass dieser ermittelte Immobilienwert den Ausgangspunkt für die Berechnung der Schenkungssteuer darstellt.
Je höher der Verkehrswert ausfällt, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass Sie über den persönlichen Freibetrag hinauskommen und Steuern fällig werden.
2. Der Verwandtschaftsgrad
Der zweite entscheidende Faktor ist, wie nah Schenkende und Beschenkte sich stehen. Je näher Sie verwandt sind, desto höher ist der Freibetrag, der von der Steuer abgezogen wird.
Das bedeutet, dass Sie als Beschenkter nur den Betrag versteuern müssen, der über dem Freibetrag liegt.
Tabelle: Übersicht der wichtigsten Freibeträge in Abhängigkeit vom Verwandtschaftsgrad
Jeder dieser Freibeträge kann alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden. Das bedeutet, wenn Sie frühzeitig planen, können Sie den Wert der Immobilie aufteilen und so die Steuerlast senken.
3. Die Steuerklassen und Steuersätze
Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert, der über dem Freibetrag liegt, werden Sie in eine Steuerklasse eingeteilt, die den Steuersatz bestimmt. Es gibt drei Steuerklassen:
- Steuerklasse I: Ehegatten, Lebenspartner, Kinder und Stiefkinder, Enkelkinder und Urenkel
- Steuerklasse II: Eltern, Großeltern, Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Geschiedene und Getrennte
- Steuerklasse III: Alle anderen, also Freunde oder entfernte Verwandte
Für die Steuerklasse I gelten die niedrigsten Steuersätze, während in der Steuerklasse III die höchsten Sätze anfallen.
Die Steuersätze richten sich nach der Höhe des zu versteuernden Betrags und steigen in Stufen an. Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Steuersätze laut Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (ErbStG) § 19:
Das bedeutet: Je höher der Wert der Schenkung, desto höher auch der Steuersatz. Gleichzeitig sinkt die Steuerlast, je enger das verwandtschaftliche Verhältnis und je niedriger der Verkehrswert ist.
Schenkungssteuer berechnen: Von Freibetrag bis Steuersatz
Die Berechnung der Schenkungssteuer erfolgt in mehreren Schritten. Für die Schenkung einer Immobilie musst du ihren Verkehrswert, den Freibetrag und die Steuerklasse berücksichtigen:
Schritt 1: Wert der Immobilie ermitteln.
Schritt 2: Freibetrag vom Wert abziehen.
Schritt 3: Zu versteuernden Betrag ermitteln.
Schritt 4: Steuerklasse und Steuersatz bestimmen.
Schritt 5: Schenkungssteuer anhand der gestaffelten Steuersätze berechnen.
Schenkungssteuer Beispielrechnung:
Angenommen, der Wert einer Immobilie beträgt 600.000 Euro und die Schenkung erfolgt an ein Kind des Schenkenden. Für die zu versteuernde Summe bedeutet das:
- Immobilienwert: 600.000 Euro
- Freibetrag des Kindes: 400.000 Euro
- Zu versteuernder Wert: 200.000 Euro
Für die verbleibenden 200.000 Euro fällt also eine Schenkungssteuer an. Dafür gilt die Steuerklasse gemäß Verwandtschaftsgrad – in unserem Beispiel die Steuerklasse I für ein Kind.
Innerhalb dieser Steuerklasse gibt es wiederum gestaffelte Steuersätze, die sich nach der Höhe des zu versteuernden Betrags richten.
